Misstänkt fel efter husköpet — reklamera och säkra underlaget

Ett problem som upptäcks efter tillträdet är inte automatiskt ett dolt fel som säljaren ansvarar för. Börja med att dokumentera problemet och meddela säljaren. Den tekniska orsaken, köpeavtalet och vad som gick att upptäcka före köpet behöver sedan utredas tillsammans.

Meddela säljaren i tid

Enligt 4 kap. 19 a § jordabalken ska köparen reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Skicka därför ett tydligt meddelande till säljaren och spara det. Beskriv fastigheten, problemet och när det upptäcktes samt att du vill göra felet gällande. Utgå inte från att kontakt enbart med mäklaren innebär att säljaren har fått en reklamation.

Tioårsregeln om preskription i 4 kap. 19 b § är en annan fråga. Den innebär inte att du kan vänta tio år med att reklamera.

Säkra bevis innan förhållandena förändras

• Spara köpekontrakt, objektsbeskrivning, frågelista och besiktningsprotokoll.
• Fotografera både detaljer och översiktsbilder. Notera datum och plats.
• Be en sakkunnig beskriva sina iakttagelser, möjlig orsak och vilka åtgärder som behövs. Skilj säkra slutsatser från antaganden.
• Samla meddelanden till säljare och mäklare, offerter, fakturor och uppgifter om utfört arbete.
• Gör en tidslinje över köp, tillträde, upptäckt, reklamation och åtgärder.

Om det kan ske säkert, ge säljaren möjlighet att ta del av problemet innan större ingrepp görs. Vid akut fara ska säkerheten komma först. Be den fackperson som hanterar situationen dokumentera varför åtgärden inte kunde vänta och vad som fanns före ingreppet. Försök inte själv undersöka farliga installationer.

Reparationskostnaden avgör inte ersättningen

Bedömningen enligt 4 kap. 19 § tar bland annat hänsyn till avtalet, vad köparen med fog kunde förutsätta och undersökningsplikten. Ett prisavdrag beräknas enligt 19 c § utifrån förhållandet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick vid tillträdet. Fakturan för reparationen kan vara underlag, men visar inte ensam vad säljaren ska betala. Skadestånd har dessutom särskilda förutsättningar.

Ta med säljarens invändningar till en juridisk bedömning. Kontrollera kostnadsrisk och eventuellt rättsskydd innan du driver ett bestridet krav vidare.

Läs också: Sms, mejl och chattar som bevis, Rättsskydd steg för steg och Småmål och kostnadsrisk.

Källa

Jordabalken, 4 kap. 19–19 c §§. Källkontroll: 2 november 2026.

Artikeln gäller köp av fastighet, inte köp av bostadsrätt eller reklamation av en hantverkstjänst. Den är allmän information och avgör inte ansvaret i ett enskilt fall.

Få hjälp att bedöma ett fel efter husköpet

Skicka en juridisk förfrågan om fel i fastighet. Beskriv problemet, datum för upptäckt och reklamation samt vad säljaren har svarat. Ange om du har en pågående tidsfrist.